Magánszemélyes bérbeadás hatása egyéni vállalkozásunkra

Értékhatár

A kisadózó vállalkozások tételes adójánál és az alanyi mentességnél is található egy értékhatár. Egyetlen közös van bennük: mindkettő 6 millió forint (2017-ben azonban a KATA értékhatása 12 millió forintra, míg az adómentesség határa 8 millió forintra emelkedik).

És akkor hogy jön ide a bérbeadás?

Biztos vagyok benne, hogy sok katás van, aki magánszemélyként ad bérbe, és eszébe sem jut, hogy ebből baja is lehet. Mindazok a magánszemélyek, akik egyéni vállalkozók és mellette a lakásukat is bérbe adják, amelyet önálló tevékenységként adóznak, alanyi adómentességet választva mindkét tevékenységre, problémás helyzetbe kerülhetnek a 6 millió forintos értékhatár elérése kapcsán. Ennek oka, hogy az általános forgalmi adó rendszerében az alanyi adómentesség választása az adózó személyéhez kapcsolódik és nem a tevékenységhez. Ezért az értékhatár számításához a két tevékenység bevételét össze kell adni. 
Tehát az egyéni vállakozói tevékenységünkből származó bevételünk és a magánszemélyként történő bérbeadási bevételünket összegezni kell év végén (bár érdemes évközben is figyelni erre) és ezt az összeget kell a 6 millió forinthoz viszonyítani. Ha katás egyéni vállalkozóként elérjük az összeghatárt, akkor az afeletti rész után fizetnünk kell 40% bírságot, ha pedig adómentes egyéni vállalkozóként érjük el ezt a határt, akkor pedig ÁFA fizetési kötlezettségünk keletkezik (és az ÁFA köréből az azt követő 2 évig nem is léphetünk ki).
Mivel az egyéni vállalkozó nem különíthető el a magánszemélytől, mert ugye ugyanarról a személyről beszélünk, ezért a KATA értékhatárára érthető az előbbi megállapítás, de mi is van az ÁFÁval? Jogosan felvetődhet bennünk, hogy a bérleti díj elsődlegesen egy mentes tevékenység, akkor hogy-hogy mégis beleszámít az adómentes értékhatárba. Erre az áfatörvény 188. § (3) bekezdése ad választ, amely tartalmazza a kivételeket, és ez a jogszabályhely nem tartalmaz olyan rendelkezést, miszerint az áfatörvény 86. § (1) bekezdésének l) pontja alapján adómentes ingatlan bérbeadást figyelmen kívül kellene hagyni a számítás során.